房地产开发企业预售房款的账务，会计人该如何处理？_为什么要剔除预收款

大家好！今天让小编来大家介绍下关于房地产开发企业预售房款的账务，会计人该如何处理？_为什么要剔除预收款的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

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房地产开发企业预售房款的账务，会计人该如何处理？

在会计行业领域里，由于工作职责囊括了各行各业，因此作为会计人每天都会应对各式各样的账务。尤其是在房地产行业里，会计除了要处理销售房款外，还要处理预售房款。那么预售房款相比起销售房款在处理方法上有哪些不一样？下面，小编就为大家详解。

(一）预售房款的概念

预售房款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款，属于预收性质的款项。相应地，销售房款是指房地产企业在所售房屋已经竣工后收取的商品房销售款。这里所说的预售房款和销售房款均包括银行发放的按揭贷款。

对所售房屋未竣工前收取的预售房款，房地产企业应开具商品房预售款发票。对在竣工后收取的销售房款，房地产企业应开具商品房销售结算发票。

(二）预售房款的管理

房地产企业在对预售房款进行管理时，应注意做到以下两点：

收取房款前，必须签订商品房销售（预售）合同，不能收取无合同房款。

设立“销售台账”，在签订合同和收取房款等环节详细登记相关房源信息、客户信息和交款过程信息。

(三）预售房款的会计处理

虽然预售房款和销售房款收取的时间不同，但所有房屋销售款项，包括预售房款和销售房款，都必须先通过“预收账款”科目进行核算，以保证销售过程收入记录的完整性。

“预收账款”科目核算按销售合同约定应收取的预售房款，销售过程中收取的其他款项,不管属于什么性质以及税务上如何处理，都不通过此科目核算。该科目按照项目、分期、业态、楼栋、房号的不同等设置明细科目。

“预收账款”科目贷方核算实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款等，其中也包括银行发放的按揭贷款；借方核算结转的销售收入。销售退款、更名和换房等统一在贷方核算。

房地产企业在进行账务处理时，要注意相关资料的完整性，包括银行进账单、POS机小票、发票记账联、各种与交款方式相关的证明文件、销售换房审批表、销售退房审批表、销售更名审批表等。

举个例子：

某房地产公司8月1日从销售定金转入预售款88万元，另外收取房屋预售款800万元。该项目于9月竣工，该房地产公司当月结转收入为888万元。该房地产公司根据有关原始凭证，作账务处理如下：

(1)销售定金转入时。

借：预收账款——销售定金880000

贷：预收账款——销售房款880000

(2)收取预售款时。

借：银行存款8000000

贷：预收账款——销售房款8000000

预缴增值税额=(880000+8000000)÷（1+11%）×3%=330000(元）

借：应交税费——预交增值税330000

贷：银行存款330000

(3)竣工交付时。

应计提增值税销项税额=8880000÷（1+11%）×ll%=88000(元）

借：预收账款8880000

贷：主营业务收入8000000

应交税费——应交增值税（销项税额）880000

对于上述的房地产开发企业预售房款账务的处理做法，大家都掌握了吗？小编在此提醒大家的是，毕竟房地产项目涉及的资金数目庞大，作为会计人平时做账务必要做到小心谨慎，避免出错！

为什么要剔除预收款

房地产企业销售房屋，往往预先征收购房者一部分定金，那么，房地产企业的预收账款该如何做会计分录？

房地产企业预收账款的会计分录

1、企业收到甲客户的购房定金3万元，其具体的会计分录如下：：

借：银行存款3万

贷：预收账款—甲客户3万

2、企业的商品房已经完工，并已经转交到甲客户手中，而且该商品房价款是25万元，其具体的账务处理如下：

应当确认应收账款，同时需要转销预收的账款，其具体的会计分录如下：

借：应收账款—甲客户25万

贷：主营业务收入—出售商品房收入25万

同时，转销预收甲客户的购房定金：

借：预收账款——甲客户3万

贷：应收账款——甲客户3万

3、收到甲客户补付的购房款时，其具体的会计分录如下：

借：银行存款22万

贷：应收账款—甲客户22万

房地产企业预收账款需要缴纳哪些税款？

1、土地增值税

对于从事房地产开发的纳税人，应当在项目全部竣工结算前，转让房地产所取得的收入，其中包括预售房收入，应当按规定的预征率进行预征土地增值税。

土地增值税预征数=销售收入×预征率

2、企业所得税

如果企业销售没有完工的产品，其所取得的收入，应当先按预计计税毛利率分季或者是分月，进行计算出预计毛利额，然后计入当期应纳税的所得额。

房地产以前的预收款余额如何处理?

为了更好的计算得失。反应房产负债情况

“三条红线”的设立，对房企资金监测和融资管制进一步加强，限制了有息负债规模的增长，企业通过增加有息杠杆大举扩张的路径被切断，特别是对于踩线房企来说，调整财务杠杆、保增长成为当务之急。 在财务杠杆限制下，转向无息杠杆经营成为房企的一大突围方向。商品房预售制所形成的预收账款作为无息杠杆的主要来源，且与剔除预收账款的资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标都有着直接或间接关联，在房企经营中重要性显现。

企业利润不一样

“三条红线”指标与“预收账款”均存在关联 从“三条红线”的具体设置来看，主要集中在三项指标管控上：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%以及现金短债比小于1倍，主要是针对房企资金监测和资产债务结构的管控。我们可以发现，“预收账款”与这三项指标都有着直接或间接的关联。

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“预收账款”具有良好的现金补给作用。我国商品房普遍采取预售制度，“预收账款”是房企通过预售实际取得的房款，可以为房企带来实质性的资金流入。

1、 预收账款

预售结果所产生的预收账款，有助于改善企业流动性，从而起到优化相关财务指标的作用。 二是，“预收账款”能够与有息负债形成互补效应。“预收账款”体现在资产负债上，根据会计准则属于企业流动负债，但均为无息债务，并不影响有息负债规模。因此，通过增加预收账款可以起到对冲有息负债需求，有利于控制有息负债规模增长。

2、 净负摘率

净负债率=（负债-预收账款）/（总资产-预收账款*60%）60%是对应的存货成本率，负债里减了预收账款相当于预收款结转了收入，因此资产要结转对应的存货成本。

房地产以前的预收款余额如何处理?

房地产开发企业的"预收账款"科目期末余额反映开发产品未达到销售实现条件前所收取的售房款,一般金额较大,有的达到流动负债的50%以上.当房地产企业预收账款年末余额既有未结转销售收入的售房款,又有认购金、意向金和应退房款差价时,年度终了进行汇算清缴申报,就会比仅是收取未完工开发产品的售房款要复杂许多.

1、借:银行存款

贷:预收账款-房款-XXX

2、房地产企业收取预售房款,因不符合收入确认条件(风险报酬没有转移)会计不确认收入,但税法将该种行为作为视同销售,征收营业税和预收企业所得税.因此房地产预收销售房款就应按会计、税法的规定进行会计处理:

房地产企业收取预售房款(这时可以给客户开具收据):

借:银行存款

贷:预收账款

期末计算交税:

借:应交税费-应交营业税等

贷:银行存款

房地产开发企业预收账款怎么汇缴?

房地产企业实务中的"预收账款"余额也并非仅是收取的未交房之前预收的售房款,经常还包括:

(1)尚未签订销售合同的认购金、意向金;

(2)交房后实测面积小于预测面积产生应退房款差价.

当房地产企业预收账款年末余额既有未结转销售收入的售房款,又有认购金、意向金和应退房款差价时,年度终了进行汇算清缴申报,就会比仅是收取未完工开发产品的售房款要复杂许多.很多财税人对房地产企业"预账收款"汇算清缴默认的处理方式是直接乘以预计计税毛利率计算得出预计毛利额(营改增之前),填入《A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第24行.这种方式在开发产品尚未完工之前,基本是可行的,但如果开发产品已经完工或者开发产品同时存在未完工、已完工状态下,这样的税务处理是不正确的.

首先要确定开发产品是否达到完工条件,即开发产品满足竣工证明材料已报房地产管理部门备案、已开始投入使用、已取得初始产权证明三个条件之一.当三个条件均不满足时,属于未完工产品,需要按预计计税毛利率计算预计毛利额进行税务处理,并根据销售合同约定的收款时间节点,以年末应当收取到的款项(银行按揭付款方式除外)作为计算依据.