房地产开发企业如何做好项目成本控制及税务筹划_如何更好地控制在建工程转固过程中的税务风险

大家好！今天让小编来大家介绍下关于房地产开发企业如何做好项目成本控制及税务筹划_如何更好地控制在建工程转固过程中的税务风险的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

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房地产开发企业如何做好项目成本控制及税务筹划

通过对房地产项目成本的前期预算和工程建设全过程控制，即前期设计、前期开发成本、施工成本、融资费用、税务策划等实行全面目标成本管理，是目前宏观调控形势下房地产得以可持续发展的不二法则。

1、确定项目成本目标

在房地产投资决策阶段，开发商实际上就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计，并对项目成本有个初步的测算。而且成本的初步测算应在项目设计过程中予以体现。

房产既然是商品，它就有和其他商品一样的共性，可以应用价值工程管理，即在满足工程结构、质量以及使用功能的前提下，争取获得最佳经济效益。

在价值工程中，价值定义为：功能和实现这个功能所耗费用（成本）的比值。其表达式为：价值＝功能／成本。功能是一种产品所具有的特定职能和用途；成本是从根据用户所提出的功能要求进行研制、生产，到用户使用所花费的全部成本。一般说来，提高产品价值的途径有五种：一是功能不变，降低成本；二是成本不变，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但带来成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目最佳经济效益。

目前房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，这有利于在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。房地产企业应在此基础上对工程项目做进一步测算优化，以确定项目的最终目标成本。一步降低开发成本，在这方面还是有很大的潜力可挖的。

2、项目目标成本的控制

项目成本目标确立后，如何有效控制成本是房地产项目最终是否盈利或取得丰厚回报的重要保证。在一个大背景没有太大变动的成熟的房地产市场，房产的市场定位是相对稳定的，因此对于项目成本控制尤为重要。在实施阶段，我们特别需要在以下几个主要方面做好成本控制工作。

2.1合理安排工程周期

项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期，科学合理地安排建设周期，可以使分解到各个单项的目标成本实施按时间节点进行有效控制。从工程施工准备开始，经施工过程至竣工移交，成本控制工作要伴随项目的每一阶段，如在工程准备阶段与总承包单位制定最佳的施工方案，合理安排施工顺序，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现有的资源，确保工程质量，减少施工成本支出，减少工程返工费。使工程成本自始至终处于有效控制之下。

同时，根据建设周期，施工进度，相应地安排各项配套工作的时间节点，使围绕工程项目开展的各项工作有序进行。

2.2严格控制建安成本

严格控制建安成本，降低工程造价是房地产项目目标成本管理的又一重要内容。实际工作中，工程虽能按期保质完成，但工程成本超支严重，不能达到预期收益的情况时有发生。因此，在与施工单位签订承包合同时，应聘实际工作中，在保证品质的前提下改进和优化设计，进请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款要达到无所不包的地步，对可能发生的情况都要有提前的预计，以防止施工单位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，经法律形式确定下来，来确保双方的按约履行。

成本管理部门要会同工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析，应尽可能减少变更，对于技术变更和施工变更，要先签单（技术合同单，施工签证单）后施工。如果工程进度要求紧，也要做到同步进行，工程若有增减应及时审价，以避免无法核实的情况发生，引起双方不必要的争议。总之，各职能部门要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。

聘请独立的专业审价机构是个好办法，该工作在项目实施之初就要及时介入，协助建设单位对项目施工的实际工程量，材料的选用价格及时跟踪统计，特别是隐蔽工程的变更要及时审价，为工程项目最终审计和成本控制打下基础。

2.3严格控制材料、设备价格

材料设备费在工程的建安造价中约占70％，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对一些主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货，应货比三家，也可采用招投标方式采购，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地档次不同，价格会有差异，就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同，价格也会有差异。要树立成本意识，形成控制成本机制。

非甲供材料，可以采取限价的手段进行控制。成本管理部门和工程管理部门与监理工程师应适当参与施工单位的材料订货，可以推荐相关厂家进行类比；同时要控制材料的采购价格、监督材料的质量、在保证质量的前提下合理限价。

2.4合理安排建设资金

房地产企业必须合理筹措资金，保证项目开发，控制资金成本。房地产企业一般资产负债率都比较高，而较高的资产负债率是向银行贷款的一；房地产企业必须合理筹措资金，保证项目开发，控制资金成本。房地产企业一般资产负债率都比较高，而较高的资产负债率是向银行贷款的一道坎。因此房地产企业要拓宽融资渠道，就要根据投资期限的长短、企业资金状况以及资金回收的情况来选择合适的融资方式。

对于同时投资于多个房地产开发项目的企业来讲，由于投入资金较多，资金压力也大，需要通过融资来保证多个项目的开发，又要避免过多占用资金造成资金成本过高。如果对每个项目开发过程的资金收支情况有一个很准确的预计，同时又对本企业的资金运作情况能有一个比较清晰了解，才能制定最佳资金计划方案，把企业资金成本降低到最小。

例如，我们根据公司房产开发点多，资金紧缺的情况，对一项目开发在配备一定自有资金同时，采用信托融资方式解决前期购买土地资金，在取得“四证”后，再根据建设资金安排，向银行逐步分期贷款支付建设资金和归还前期向信托融资的借款，再用销售回款归还贷款资金和信托资金，取得了很好的效果。通过信托融资，可以有效规避“四证”不全无法取得银行借款的问题，就可以解决前期投入资金的问题；还可以合理优化资本结构，使其具有再融资能力；这样就有效地规避了资产负债率高的问题。

3、合理利用税收政策的筹划

房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，有效降低税收负担。企业财务部门应针对每种税收的特征，制定相应合理的避税措施。

房地产开发项目税金主要为：营业税及附加、所得税、土地增值税。土地增值税以增值额累进征收。房产项目如果合理进行税务筹划，此三大税应有较大避税空间。

房地产开发项目主要利用税收政策进行筹划的方式有：合理分摊法；定价筹划；收入筹划；优惠政策筹划等。如能合理分摊费用，用足用活优惠政策，则有不少筹划空间。

由于税法规定房地产开发项目取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，可加计20％扣除，三项期间费用可在取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％之内扣除，普通住宅增值额未超过20％的情况下可以免征土地增值税。因此，如果开发的项目涉及普通住宅和其他房地产开发，应考虑土地增值税不分开计算与分开计算（前提是当地税务是否允许），可得出不同的增值率来选择应缴纳的增值税；也可以通过增加可扣除项目金额和降低房产销售价格将普通住宅增值额尽可能地控制在不超过20％；期间三项费用开支尽量达到开发成本10％的上限等。

4、结语

房地产企业的目标成本管理是全员的、全过程的管理。企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈成本信息。为企业营销策略的制定和调整提供依据，就能使企业获取更大的经济效益。

还有 啊 --

如何更好地控制在建工程转固过程中的税务风险

税负率一般控制在百分之三至百分之五。

对小规模纳税人来说，税负率就是征收率百分之三，而对一般纳税人来说，由于可以抵扣进项税额，税负率就不是百分之三或百分之九，而是远远低于该比例。通常情况下，当期应纳增值税等于应纳增值税明细账“转出未交增值税”累计数加“出口抵减内销产品应纳税额”累计数。

一、税负率怎么控制比较好

控制税负率需要依据具体情况来判断。

税负率的分析和控制，主要从以下几个方面：

1、从企业税收负担率的测算分析，企业税负率等于本期累计应纳税额除以本期累计应税销售额乘以100%，如果税负率差异幅度低于-30%，则该企业申报异常；

2、从企业销售额变动率的测算分析，当月应税销售额变动率等于当月应税销售额减去上月应税销售额除以上月应税销售额乘以100%，如果累计应税销售额变动率或当月应税销售额变动率超过50%或低于-50%，应将应税销售额和应纳税额进行配比分析，以确定该企业申报是否异常；

3、从企业销售成本变动率与销售额变动率的配比分析，销售成本变动率等于本期累计销售成本减去上年同期累计销售成本除以上年同期累计销售成本再乘以100%；销售额变动率等于本期累计销售额减去上年同期累计销售额除以上年同期累计销售额乘以100%，如果企业销售成本变动率与销售额变动率的差异幅度超过各地设定的正常峰值，该企业申报异常；

4、从企业零负申报异常情况分析，如果企业应纳税额连续三个月等于0，该企业异常；

5、从增值税专用发票开具金额变化分析，专用发票开具金额变动率等于当期申报的专用发票开具金额除以上期申报的专用发票开具金额乘以100%，上述公式测算的结果如果大于1.5，该企业申报异常。

二、税负率是按月来计算还是按年？

税负率可以按当月数据计算衡量，也可以按全年累计数来计算衡量。如果公司每月销售额都比较稳定的话，按月计算与按年累计计算差别不大；如果是个别月份业绩比较好各月月份业绩有所下滑的话，建议按月计算比较好。如果一个月缴纳增值税金额较大的话，可在后面月份做调整以达到少交增值税的目的。

假设本月没有上期留抵税额，税负率＝（销项－进项）/不含税销售收入。

增值税税负率=实际交纳税额/不含税的实际销售收入×100%，某时期增值税“税负率”=当期的“应纳税额” ÷ 当期的“应税销售额”。

三、企业所得税税负率计算

增值税税负率=（本期应纳税额÷本期应税主营业务收入）×100%

所得税税负率=应纳所得税额÷利润总额×100%

印花税负担率=（应纳税额÷计税收入）×100%

资源税税收负担率= [应纳税额÷主营业务收入（产品销售收入）]×100%

总而言之，综合税收负担率，是在宏观层面考察一国的税制情况，各税种的税收负担率是在微观层面考察纳税人税收负担是否正常，各自的衡量目标不同，故计算方法也有所不同。

法律依据：

《中华人民共和国税收征收管理法》

第六十四条纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。

纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。第六十五条纳税人欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，妨碍税务机关追缴欠缴的税款的，由税务机关追缴欠缴的税款、滞纳金，并处欠缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

税负用控制吗?为什么我们主管会计说税负要在1%,怎么控制

在建工程预转固的税务处理 在建工程试运行过程中产生的收入应按规定缴纳增值税，《增值税 暂行条例》中明确规定，在建工程试运行过程中所生产的商品销售取得 的收入，应该按照相关规定进行增值税的缴纳。 《企业所得税暂行条例》中明确规定：纳税人在对应纳税所得额进 行计算时，其财务及会计处理办法与国家相关税收的规定存在抵触时， 应该严格依据国家的相关税收规定来进行纳税；在《国家税务总局关于 企业所得税若干问题的通知》中明确规定：企业在建工程试运行所发生 税务筹划， 财经界 Money China 税务处理将会提高税负！例如，甲公司通过发行新股的方式购入乙公 司的资产。该资产账面净值为3亿元，公允价值为4亿元。那么甲公司 的会计分录就应当是： 借：新购入的乙公司资产4亿 贷：实收资本、资本公积 此时，甲公司完全不需要缴纳所得税，因为上面这个会计分录不涉及任何损益科目。假定甲公司未来仍以4亿元卖出从乙公司购入的这 些资产。由于没有资产增值，所以甲公司仍然不需要缴纳所得税。现 在再假定甲乙公司在并购重组中申请适用了特殊性税务处理。那么甲 公司购入的这笔资产的计税基础就变成了3 亿元。此时，甲公司仍然 不需要缴纳所得税。但是，如果甲公司未来以4亿元卖出这些资产，由 于计税基础是3亿元，所以甲公司产生了1亿元的应纳税所得额，需缴 纳0.25亿元的所得税。为什么甲公司的所得税税负增加了？因为特殊 性税务处理将原本由乙公司承担的所得税转嫁到了甲公司那里。

总结： 根据以上的分析我们可以看出国家对并购重组有较多优惠政策， 同时企业在享受这些优惠政策时也面临很多陷阱。这些优惠政策的陷 阱并非财税部门有意设定，而是企业对“优惠”二字的理解不够准确。 并购重组税收优惠政策就其本质而言，不是彻底免除应缴税款，而是将 这些税款在不同企业间，或同一企业的不同时点上递延。所以，享受这 些优惠政策可能导致原来应由甲公司支付的税款，现在需由乙公司支 付了；或者暂时不需要缴纳的税款会在未来某个时点重新冒出来。由 于并购重组税收优惠的这些迷惑性，企业在设计、谈判并购重组交易 时，既应当考虑充分利用税收优惠，同时还应当全面考虑这些税收优惠 的经济后果。

税局在内部会针对各个行业发布标准税负率，这个标准税负率代表着是行业的一种正常税负水平。如果企业的税负与税局内部的税负率的差异太大，那税局会认为这个企业可能存在异常情况，到时候就要企业解释，或者是做纳税评估看是否正常，如果不正常的话就上门检查。

控制税负，以增值税一般纳税人企业来说，就控制每个月的销项税额和进项税额。因为税负的计算公式为：实缴税额/应税收入。而实缴税额一般情况下=销项税额+进项税额转出-进项税额。所以要控制税负，就得控制好销项和进项。也就是，控制好开票收入的确认，控制好进项发票的认证金额。