房地产企业的预售收入如何核算详细-0-3_房地产企业按照毛利润预缴企业所得税

大家好！今天让小编来大家介绍下关于房地产企业的预售收入如何核算详细?0?3_房地产企业按照毛利润预缴企业所得税的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

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房地产企业的预售收入如何核算 详细?0?3

时间：2007.11.27 来源：中国税网答：（1）问题所述情况在税务方面，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]]83 号）中有明确的规定：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入x 利润率。预售收入的利润率不得低于15%（含 15%），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。而《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31 号）进一步规定，房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。计算公式：预售收入毛利额=预售收入x 预计毛利率。（2）会计核算方面则有所不同，应该按照企业会计准则和会计制度有关“收入”确认的规定进行处理。也即无论是预售收入还是现房销售收入，在会计上必须达到可以确认收入的标准时才能确认，而通常销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠地计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。预售收入通常不严格满足上述条件，故在会计核算上通常作为预收账款核算，待满足收入确认标准后再予以确认。（3）费用发生时对方未开收据的（收据只能作为款项收付凭证，而不能作为业务交割完成的合规依据），你单位将无法入账。按规定，单位购买材料物资应该取得合规票据据以入账，否则，即使单位管理制度允许，也不符合财务管理规范的要求，而且税务上将不允许所得税前扣除相关费用

房地产企业按照毛利润预缴企业所得税

房地产开发经营企业所得税处理办法第八条：企业销售未完成产品的毛税率，由国家税务局和省、自治区、直辖市地方税务局确定。直辖市依照下列规定：

（一）省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在的城市和郊区的开发项目不得少于15%。

（二）地市、地级市市区、郊区的开发项目不得少于10%。

（三）其他地区的开发项目不得少于5%。

（四）属于经济适用房、限价房和危房改造的，不得低于3%。

《房地产开发经营企业所得税处理办法》第九条：销售未完工产品所得，按估计毛税率每季度（或每月）计算，计入当期应纳税所得额。

产品开发完成后，企业应当及时结清税款，计算以前销售收入的实际毛利。同时，其实际毛利与其相应的预计毛利之间的差额，计入本年度企业项目与其他项目相结合计算的应纳税所得额。

企业在年度纳税申报中，应当出具开发产品实际毛利与预期毛利差额调整报告，以及税务机关要求的其他有关资料。

扩展资料：

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三十六条：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

国家税务局-房地产税务管理

房地产企业所得税预计毛利率

法律主观：

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。计算公式： (未完工的收入15利润总额)25。企业所得税采取季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。 但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。 《 房产税 暂行条例》 第一条　房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 第二条　房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。 第三条　房产税依照房产原值一次减除10至30后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 第四条　房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。 第五条　下列房产免纳房产税： 一、国家机关、人民团体、军队自用的房产； 二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； 三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 四、个人所有非营业用的房产； 五、经财政部批准免税的其他房产。 第六条　除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。 《企业所得税法实施条例》

《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》 第六条房地产税依下列标准及税率，分别计征： 一，房产税依标准房价按年计征，税率为百分之一。 二，地产税依标准地价按年计征，税率为百分之一点五。 三，标准房价与标准地价不易划分之城市，得暂依标准房地价合并按年计征，税率为百分之一点五。 四，标准房地价不易求得之城市，得暂依标准房地租价按年计征，税率为百分之十五。

房地产企业销售未完工产品的收入

法律主观：

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

《中华人民共和国企业所得税法》第五十四条 企业所得税分月或者分季预缴。 企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。 企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。 企业在报送企业所得税纳税申报表时，应当按照规定附送财务会计报告和其他有关资料。

预提成本的计算与核算

房地产企业销售未完工产品的收入按预计计税毛利率分季度(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。根据查询相关的公开信息，根据《国家税务总局关于房地产企业销售未完工产品计税毛利率有关问题的公告》，房地产企业销售未完工产品的收入按预计计税毛利率分季度(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

关于预提成本的计算与核算

　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第九条的规定，开发产品完工前后，企业所得税的计税处理是不一样的。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

　对于开发产品的实际毛利率高于国税发[2009]31号文件规定的未完工开发产品的预计计税毛利率，企业开发产品完工后结算计税成本，必然需要在年度纳税申报中，将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额调整增加应纳税所得额，且在当年产生较大税负的企业所得税，这是企业不情愿的，但是国税发[2009]31号文件明确规定了开发产品的完工标准，即开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

　(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　(二)开发产品已开始投入使用。

　(三)开发产品已取得了初始产权证明。

　国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)也作出解释规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。

　开发产品开始投入使用，是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用。实践中，未备案竣工验收合格的开发产品虽不能办理初始产权证明，但交付业主使用的情况普遍存在，遵循时点孰先原则，以国税发[2009]31号文件、国税函[2009]342号文件均认定开发产品开始投入使用时即视为已经完工。

　开发产品完工与否是决定计税成本核算的前提。实务中，开发产品完工后，工程结算成本仍然无法最终确定的情况比较常见，国税发[2009]31号文件第三十二条充分考虑了这一因素，给予房地产开发企业核算计税成本一大利好，即允许预提部分成本费用计入完工产品的计税成本。

　(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

　(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

　(三)应向政府上交但尚未上交的.报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

　除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。

　以上规定可以认为是新31号文件对于房地产开发经营业务的企业所得税处理的例外处理，此前的原31号文件规定，开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。但是企业在做计税成本预提时并不是随意的，其一出包工程应当是有实际的工程进度，按照31号文件的理解，结算计税成本应当在工程竣工后，此时对于未办理最终结算而未能取得全额发票的，才允许计提，计提总额不得超过合同总金额的10%。其二未实际发生的业务难以判断其业务是否确实发生，金额无法计量，一般认为不符合税法的真实性、合理性原则，不允许税前扣除。31号文件考虑到房地产开发项目的实际现状，允许预提尚未发生的公共配套设施和报批报建费用，但限制条件是必须能够有切实证据证明是要发生及发生的金额。

　另外，考虑到房地产开发企业的成本结算相对于税法认定的完工条件是滞后的，国税发[2009]31号文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。该规定遵从了《企业所得税法实施条例》第九条的规定，即“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。”这样就给了房地产企业充分的核算申报时间，即企业可以在年度结束后的5个月汇算清缴期内，尽快地完成出包工程结算，索取发票，完整确定完工项目的计税成本。补计需要在当年度税前扣除的应计未计、应提未提项目。该规定不失为房地产企业核算完工年度企业所得税的又一大利好。

　我们以案例解析房地产企业预提成本及核算终止日对开发产品计税成本的影响。

　例吉祥房地产开发企业开发的某住宅楼于2008年9月完工，出包工程合同总金额20000万元。2008年，由于未最终办理结算，仅取得的发票金额为15000万元，2009年3月，取得发票2000万元，2009年6月取得发票3000万元。

　会计实务中，该住宅楼虽然于2008年9月完工，截止资产负债表日，“开发成本”科目归集的成本费用除已经取得合法凭据(发票)外，还包括已经结算未取得发票的预提工程成本。假设全部开发产品销售完毕，会计处理为：

　预提成本时：

　借：开发成本 5000

　贷：应付账款(预提) 5000

　结算完工成本：

　借：开发产品 20000

　贷：成本 20000

　结算销售成本：

　借：销售成本 20000

　贷：产品 20000

　次年度3月、6月取得结算发票：

　借：应付账款(预提) 5000

　贷：应付账款(工程承包商) 5000

　资产负债表日前结转的完工成本以及销售成本都包含了预提的成本费用5000万元。根据国税发[2009]31号文件第三十四条关于“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本”的规定，假定企业计税成本核算终止日确定为2009年5月30日，则2009年3月取得的发票2000万元可以计入计税成本，超过计税成本核算终止日取得的发票3000万元不能够计入计税成本，但是在证明资料充分的情况下，企业可以预提合同总金额的10%，即2000万元计入计税成本。这样2008年企业该项目计税成本：15000+2000+2000=19000(万元)，2009年汇算清缴后，尽管实际取得发票金额3000万元，计入实际取得发票年度(2009年)的计税成本只能为1000万元。

　这样，会计成本反映为2008年20000万元，2009年0元，而企业所得税计税成本2008年为19000万元，2009年为1000万元。虽然成本总额没有发生变化，但是由于计税成本核算终止日及预提成本形成的会计成本与计税成本的年度差异，对吉祥公司两个年度的企业所得税产生了一定影响。 ;